Договір оренди квартири: поради та рекомендації з укладання

Договір оренди квартири в Україні досить поширена операція, яку здійснюють майже завжди при зніманні житла. Однак, як і всюди, тут часто виникають нюанси і несподівані моменти при укладанні документів, як для власників житлоплощі, так і для квартирантів.

У цілому, договором оренди є такий документ, в якому власник і майбутній квартирант обумовлюють і прописують всі деталі і умови договору. Він повинен регулювати відносини і захищати права обох сторін, якщо виникають спірні ситуації. Регламентує ці взаємини Цивільний кодекс України в 59 розділі «Наймання, оренда житла».

На даний момент існує два головних договору: найму і оренди. Перший передбачає знімання квартири фізичною особою у фізичної, а в другому варіанті однієї зі сторін виступає юридична. Також, оренда може полягати для використання нежитлових площ, які експлуатуються як складські приміщення.

Основні особливості

Складання договору оренди квартири в Україні – заключний етап. У першу чергу, необхідно знайти потрібне житло і обговорити всі подробиці угоди. Зараз, існує безліч ріелторських фірм пропонують відмінні варіанти і шикарні умови. Однак не завжди залучення фахівця може дати хороший результат, в більшості відомих випадків працюють шахраї, які можуть обдурити, як орендаря, так і господаря квартири. Тому під час інформаційних технологій і якісного інтернету можна знайти житло і самому.

Після успішних пошуків і визначення потрібного варіанту варто ретельно перевірити документи власника. Укладати договір необхідно виключно з власником, при повній згоді всіх власників. Також допускається до підписання людина з офіційною нотаріально завіреної довіреністю. Повністю виключаються варіанти угоди з друзями, сусідами або родичами власника, які не вписані в документи на житло.

Негласним правилом при підписанні типового договору оренди квартири стає особисте ставлення між обома сторонами. Всі досвідчені фахівці радять дотримуватися позитивний контакт для уникнення розбіжностей і конфліктів. Правда відзначається, що типовий договір оренди всього лише зразок, а його варіантів існує величезна кількість з різними змінами.

Обговорення головних нюансів перед підписанням

Спочатку власник повинен надати інформацію про житлоплощі і умови проживання, а майбутній квартирант розповісти про свої побажання і наміри. З самого початку також слід уточнити, наскільки господар планує здавати житло, і які вимоги ставить перед орендарем. Також можна виділити такі пункти:

кількість майбутніх квартирантів; термін аренди; наявність домашніх тварин і дітей; оплата комунальних послуг; валюта і дата оплати;

необхідність застави; інші питання, що цікавлять кожного деталі.

Можна також обговорити право здійснення ремонту і вирішити, хто буде цим займатися, а також вплине це на оплату і наскільки. Фахівці рекомендують прописувати інформацію яка буде свідчити про те, що квартира не продана або закладена, а також не заарештована або не перебуває під судовим розслідуванням.

Основна частина типового договору оренди квартири

Стаття 811 ЦКУ говорить про складання договору на оренду квартири виключно в письмовому вигляді, який навіть без присутності і завірення нотаріусом наповнений юридичну силу. Однак це поширюється у випадках оренди до трьох років включно. При більшому часу знімання у квартирантів з’являються можливості перездачі житла іншим людям, але за попереднім погодженням з власником.

Договір найму вважається дійсним при наявності: 

паспортних даних та підписів обох сторін; предмета договору; плати і терміну дії; характеристики площі, яка здається; умов можливого розірвання; зобов’язань, прав, відповідальності; інших умов зазначених сторонами.

Також вноситься інформація про квартиру: адреса і дані про площі з кімнатами. При відсутності визначеного терміну автоматично призначається 5 річний (виходячи зі статті 821 ЦКУ).

Права та обов’язки сторін

У договорі оренди житла має бути максимально докладно розписано про права та обов’язки обох сторін, які необхідно виконувати. У стандартному документі можна виділити такі основні варіанти: Права власника квартири – кілька разів на квартал перевіряти стан житла, а один раз на рік можна піднімати плату. У разі конфліктів і розбіжностей, власник може анулювати договір через суд. Права майбутнього мешканця – використовувати майно за призначенням, в термін здійснювати оплату, проводити ремонтні роботи, здавати квартиру в суборенду за домовленістю. Також обов’язковою умовою в будь-якому договорі на оренду квартири є дотримання правил пожежної безпеки та поводження з газом і електрикою. Квартирант може анулювати договір, попередньо попередивши власника за 3 місяці.

При укладанні договору на тривалий термін, досить важливо передбачити і вказати пункт про підстави для зміни умов договору. Причому це повинні врахувати обидві сторони, які протягом періоду дії документа можуть ініціювати різні зміни певних пунктів.

Особливості оподаткування

Кожен раз при складанні договору оренди квартири у приватної особи, неважливо яким шляхом, із залученням ріелтора, нотаріуса або без, слід оповістити податкову. Піти від оподаткування можна зовсім просто – не укладати договір, але це дає більше ризиків, ніж оплата, яка дорівнює податку на доходи фізичних осіб – 18% і військовий збір 1,5%. Сума немаленька, але штрафи ще більше:

при значній несплаті податків сума варіюється від 17 до 34 тисяч гривень; у не особливо великих розмірах покладається адміністративний штраф від 51 до 136 гривень.

Усі порушення потрібно довести, втім, як і зворотне, отже, не часто є зацікавленість у проведенні таких розслідувань, тільки в перевірених випадках.

Порядок повернення квартири і відповідальність сторін

Після закінчення терміну договору орендар повинен передати житло і майно в хорошому і доглянутому стані і покинути житлоплощу в обумовлені терміни. Також складається акт здачі-прийому з передачею ключів. Всі поліпшення і ремонтні роботи, які раніше не обговорювалися сторонами, залишаються у володінні орендодавця.

Відповідальність сторін настає після порушення всіх обговорених пунктів в договорі, за які знімається певна сума грошей. Чи не настає відповідальність квартиранта за псування майна третіми особами. Подібними випадками можуть бути: затоплення сусідами або неналежний ремонт працівниками комунальних служб.

Варіанти здачі житла без договору

Такі варіанти особливо будуть хороші для господаря апартаментів, тому що не потрібно витрачати час на заповнення і вигадування різних умов, а просто можна брати оплату авансом і миттєво заселяти нових мешканців. У деяких моментах передбачається і сума застави, на різні випадки можливого псування майна або інших нестандартних ситуацій.

Також немає істотних проблем і складнощів з виселенням та в разі відсутності оплати – все вирішується зміною замків. Відсутні проблеми і з податкової, а довести в суді якісь порушення дуже складно, тому як немає документа, що підтверджує проживання. Утім, для квартирантів теж є мінімальні позитивні сторони – все відбувається швидко, дав гроші і живеш спокійно деякий час. На сьогоднішній день більше 80% орендодавців не використовують договір, а здають квартиру нелегально. Найчастіше власникам і майбутнім мешканцям вистачає копій паспорта. Також відбувається і розірвання – в усній індивідуальній бесіді. При необхідності і небажання залишати квартиру може викликатися дільничний і силою виганяти людей. Після написання заяви можна домогтися і утримання засобів, які були прострочені, за моральну шкоду і можливих зламаних речей.

Негативні сторони оренди житла

У випадках, де не було складено договір, і в тих, де був, існує безліч можливих негативних сторін. Основними можна вважати помилки через неуважність, які здатні переростати у великі проблеми. Недостатньо просто завантажити з інтернету зразок договору оренди квартири, важливо серйозно поставитися до його заповнення та редагування. Адже при продуманому підході та врахуванні всіх нюансів життя стає легше, а також буде захищеність від будь-яких спірних ситуацій і конфліктів.

Дуже часто орендодавці забувають вказати, хто повинен оплачувати комуналку, як і в якому вигляді повинно зберігатися майно і загальний стан квартири з забезпеченням порядку і чистоти. Практично завжди не обмовляються меблі, посуд, декоративні картини і прикраси, а також стан справності систем водопостачання, газових плит і наявність комах шкідників. Тому після закінчення терміну оренди, жодним чином не можна пред’явити звинувачення з подальшим відшкодуванням коштів за завдані збитки. Саме тому всі юристи радять ретельно поставитися до заповнення договору і не боятися податків, які можуть обійтися в рази дешевше, ніж можливий створений збиток.

Прикінцеві положення оренди приміщення

У заключному пункті договору підбиті підсумки і визначені основні вимоги. Виходячи з нього:

договір дійсний з моменту його підписання обома сторонами і діє до зазначеного терміну; умови, зазначені в документі змінюються лише за обопільною згодою сторін; якщо немає ніяких передумов, достроковий розрив договору здійснюється за згодою квартиранта і орендодавця, якщо це дозволено законодавством України; будь-який конфлікт можна вирішити в особистій бесіді, однак якщо це неможливо він вирішується в судовому порядку;

кожен з учасників договору зобов’язаний мати оригінальний документ оренди житла; вся обумовлена ​​інформація, яка не була внесена в договір, після підписання не рахується дійсної.

Підсумки

Здача і оренда квартири або будинку – це особиста справа кожного. Але слід гранично уважно ставитися до цієї справи, тому як суми в більшості випадків обертаються чималі, а відповідальність може принести ще більше втрат для вашого бюджету. Втім, як і недотримання умов проживання з можливими порушеннями стану житла. Ніхто не застрахований від невиконавчий і хамських квартирантів, які можуть вести безкультурний спосіб життя.

Якщо ви не розбираєтеся в юридичних тонкощах, краще залучати до складання договору юристів або нотаріусів, які розбираються в цій темі і допоможуть уникнути всіх проблем в майбутньому. Також і квартиранти повинні детально вивчати всі пункти договору, відповідати і виконувати положення, і звичайно ж вимагати цього від орендодавця. Якщо всі будуть задоволені, то не виникатимуть конфлікти.

Новини Полтави

    Розділи сайту:

    Написати лист в редакцію